今年二季度以来，各地拟用专项债“收地”的节奏明显加快。
根据中指监测，截至5月20日，各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地接近3000宗，总面积已超1.33亿平方米，总金额超3500亿元。
专项债盘活存量闲置土地，系2024年下半年以来提出，当年9月政治局会议提出“支持盘活存量闲置土地”，10月国新办发布会提及“允许专项债券用于土地储备”，土储专项债自2019年被叫停以来，时隔五年重启发行。
土储专项债之所以重启，背后有特定的房地产行业原因。此前，受楼市及地市双双低迷影响，大量房企前期拿地无力开发、成为闲置土地，叠加城投平台于2021年～2024年间密集“拖底”，大量存量闲置土地亟需盘活。
在中央盘活存量相关政策支持下，各地政府2025年以来行动提速。
据中指统计，今年1～2月，各地公示地块数量合计393宗，总金额超580亿元；3月以来，各地公示节奏持续加快，总地块超830宗、总金额超1000亿元；4月公示地块超1500宗，超1～3月累计公示总量，总金额超1700亿元。
目前，全国有23个省市均表示拟回收土地，其中广东省公示拟收储总金额超650亿元，位居第一；河南、福建两省公示金额超300亿元。各城市中，郑州拟收储金额达173.5亿元，面积也超500万平方米，均居各城市首位。
收储动作最积极的广东，不仅公示总金额最高，还已经公示了第二批地块，截至5月20日，公示的第二批项目已达100宗地，总金额超150亿元。
从地块性质、时间来看，目前专项债拟收储的土地，大多为2020～2024年期间出让的土地，占比超过七成。公示地块中，住宅用地占比约65%，商办用地占比约25%，住宅用地规模最高，不过商办用地占比在提升。
从企业层面看，当前拟收储的土地大多属于地方国企，占比超过80%，央企、民企占比不足20%。央企中，保利、华侨城等企业有地块拟被收储；民企中，郑州、昆明等地拟收储地块中民企占比相对较高，涉及新城、俊发等。
“城投高占比与其近年‘托底拿地’的被动角色直接相关。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，地方政府通过专项债资金加速收储，本质上是化解城投债务压力、优化土地资源配置的政策延续。
克而瑞研究中心的数据还显示，从宅地收储清单来看，三四线城市拟收储面积为5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%。
“相对于一二线城市，三四线城市在本轮调整中面临更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。”马千里表示，土地收储成为现阶段这些地块的唯一出路。
鉴于当前公示的拟收储规模不低，如果后续能落实，将极大改善行业供需关系。
马千里称，目前拟收储宅地的理论建筑面积已超过1.3亿平方米，若能如期落实，可减少新房供应，部分新房交易规模较低的三四线城市，理论上可降低广义库存周期。
但值得注意的是，专项债收储公示规模，和实际发行落地的规模并不同。
截至5月20日，广东、湖南、福建等地发行（含宁波）的用于收购存量闲置土地的专项债总金额接近550亿元，占拟收储总金额的15%。
各城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙发行38.1亿元、宁波发行13.2亿元、成都发行2.8亿元、福州发行0.2亿元，一二线城市合计发行114.8亿元，占总发行金额的21.0%。
中指研究院称，4月以来，全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显提速，但实际发行专项债的规模仍较小，用于收购存量闲置土地的专项债金额不足公示金额的五分之一，整体发债节奏有待加速。
马千里建议称，各地主管部门可从两方面优化推进：其一，加速存量收储计划的落地转化，让更多“拟收储”变为“已收储”，推动政策由“稳预期”向“稳市场”转变；其二，细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据，精准识别不同城市板块的库存压力，全面提升因城施策的精准性和可操作性。
中指方面表示，当前各地已公示的拟收储地块中，绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可以借助换地、“收调供”等方式，加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活，改善自身土地储备结构，助力房地产市场稳定态势。
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孙梦凡
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